mini_program/utils/measure.js

var measureData = {
    "businessPrice": 0,//商务定价
    "businessRate": 0,//商务配比
    "commercePrice": 0,//商业定价
    "commerceRate": 0,//商业配比
    "errorAbsoluteValue": 0,//误差绝对值
    "financialRate": 0,//财务费率
    "financingInterest": 0,//前融利率
    "financingPeriod": 0,//前融周期
    "financingRate": 0,//前融比例
    "floorPrice": 0,//起拍楼面价
    "forecastFloorPrice": 0,//预测楼面价
    "forecastLandTotalPrice": 0,//预测土地总价
    "forecastNetProfitRatio": 0,//预测净利率
    "forecastPremiumRate": 0,//	预测溢价率
    "freeBusinessRate": 0,//无偿移交商务计容占比
    "freeCommerceRate": 0,//无偿移交商业计容占比
    "freeHousingRate": 0,//无偿移交住宅计容占比
    "housingPrice": 0,//住宅定价
    "landTotalPrice": 0,//	土地总价
    "loansInterest": 0,//	开发贷利率
    "loansPeriod": 0,//开发贷周期
    "loansRate": 0,//开发贷比例
    "manageFeeRate": 0,//管理费率
    "measureDataId": 0,//	测算数据id
    "measureType": 0,//	测算类型（0：基础，1：高级）
    "netProfitRatio": 0,//净利率
    "parkingAllocation": 0,//车位配比（个/100㎡）
    "parkingPrice": 0,//车位定价
    "parkingSaleRate": 0,//	车位可售
    "premiumRate": 0,//溢价率
    "salesRate": 0,//销售费率
    "selfBusinessSale": 0,//
    "selfBusinessPrice": 0,//商务可售价格
    "selfBusinessRate": 0,//	自持商务计容占比
    "selfCommerceSale": 0,//
    "selfCommercePrice": 0,//商业可售价格
    "selfCommerceRate": 0,//自持商业计容占比
    "selfHousingSale": 0,//
    "selfHousingPrice": 0,//住宅可售价格
    "selfHousingRate": 0,//自持住宅计容占比
    "singleIndicator": 0,//	单车指标
    "singlePrimeCost": 0,//单方成本
    "transactionFloorPrice": 0,//	成交楼面价
}
var landInfo = {
    //建筑面积
    totalConsArea: 0,
    //起拍总价
    transferPrice: 0,
    //起始楼面价
    startingFloorPrice: 0
}

function measure(measureData, totalConsArea, floorPrice, allocationCapacity, allocationNotCapacity) {
    var 土地指标费 = 0;
    var 所得税率 = 0.25;
    var 交易服务费 = 0;

    var 商业面积 = totalConsArea * (measureData.commerceRate - measureData.freeCommerceRate - measureData.selfCommerceRate)
    var 无偿移交商业面积 = totalConsArea * measureData.freeCommerceRate
    var 自持商业面积 = totalConsArea * measureData.selfCommerceRate
    var 商务面积 = totalConsArea * (measureData.businessRate - measureData.freeBusinessRate - measureData.selfBusinessRate)
    var 无偿移交商务面积 = totalConsArea * measureData.freeBusinessRate
    var 自持商务面积 = totalConsArea * measureData.selfBusinessRate
    var 无偿移交住宅面积 = totalConsArea * measureData.freeHousingRate
    var 自持住宅面积 = totalConsArea * measureData.selfHousingRate


    var 住宅货值 = (totalConsArea - 商业面积 - 无偿移交商业面积 - 自持商业面积 - 商务面积 - 无偿移交商务面积 - 自持商务面积 - 无偿移交住宅面积 - 自持住宅面积 - allocationCapacity) * measureData.housingPrice;
    if (measureData.selfHousingSale == 1) {
        住宅货值 += 自持住宅面积 * measureData.selfHousingPrice;
    }
    var 商业货值 = 商业面积 * measureData.commercePrice
    if (measureData.selfCommerceSale == 1) {
        商业货值 += 自持商业面积 * measureData.selfCommercePrice;
    }
    var 商务货值 = 商务面积 * measureData.businessPrice
    if (measureData.selfBusinessSale == 1) {
        商务货值 += 自持商务面积 * measureData.selfBusinessPrice;
    }
    var 车位货值 = (totalConsArea / 100) * measureData.parkingAllocation * measureData.parkingSaleRate * measureData.parkingPrice


    var 实收货值 = 住宅货值 + 商业货值 + 商务货值 + 车位货值
    var 税务货值 = 实收货值 + 无偿移交商业面积 * measureData.commercePrice + 无偿移交商务面积 * measureData.businessPrice + 无偿移交住宅面积 * measureData.housingPrice

    var 土地总价 = totalConsArea * floorPrice / 10000
    var 土地款 = 土地总价 / 1.09

    var 销售收入 = 实收货值 / 1.09


    var 契税 = (土地指标费 + 土地款) * 0.03
    var 价外费用 = 交易服务费 + 土地指标费

    var 合计面积 = totalConsArea + allocationNotCapacity + (totalConsArea / 100) * measureData.parkingAllocation * measureData.singleIndicator
    var 税前建安成本 = 合计面积 * measureData.singlePrimeCost / 10000
    var 建安成本 = 税前建安成本 * (1 - 1.07 * 0.07)


    var 管理费用 = measureData.manageFeeRate * 实收货值
    var 销售费用 = measureData.salesRate * 实收货值
    var 财务费用 = measureData.financialRate * 实收货值


    var 销项税额 = 销售收入 * 0.09
    var 销项税额抵减 = 土地总价 / 1.09 * 0.09
    var 进项税额 = 税前建安成本 / 1.07 * 0.07
    var 增值税 = 销项税额 - 销项税额抵减 - 进项税额
    var 城建附加 = 增值税 * 0.12


    var 住宅清算收入 = 住宅货值 / 1.09
    var 非住宅清算收入 = (商业货值 + 商务货值 + 车位货值) / 1.09

    // var 土增税 = 普通住宅土增税 + 非住宅土增税
    var 土增税 = 0;


    var 利润总额 = 销售收入 - (土地款 + 契税 + 价外费用 + 建安成本 + 管理费用 + 销售费用 + 财务费用 + 城建附加 + 土增税)

    var 所得税 = 利润总额 * 所得税率;
    var 净利润 = 利润总额 - 所得税;
    var 净利率 = 净利润 / 销售收入;
    return 净利率;
}

module.exports = measure;